Die eigene Immobilie im Ruhestand
Das Haus ist bezahlt, die Rente knapp: So geht es vielen. Die Immobilie ist oft der größte Wert, den Sie haben, aber sie bringt kein Einkommen. Welche Wege es gibt und was sie kosten, lesen Sie hier.
Ein Wert, aber kein Einkommen
Eine bezahlte Immobilie spart Miete, und das ist viel wert. Trotzdem kostet sie weiter Geld: Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer und irgendwann ein neues Dach oder eine neue Heizung. Gleichzeitig ändert sich, was Sie brauchen. Das Haus wird zu groß, die Treppe beschwerlich, der Garten zur Last.
Stellen Sie sich deshalb früh ein paar Fragen:
- Passt Ihr Zuhause auch in zwanzig Jahren noch zu Ihnen?
- Welche Umbauten wären nötig, damit Sie auch bei schlechterer Gesundheit bleiben können?
- Stehen größere Reparaturen an, und gibt es dafür eine Rücklage?
- Soll die Immobilie einmal an Ihre Kinder gehen, oder darf sie Ihren Ruhestand mitfinanzieren?
Bleiben und umbauen
Wer bleiben möchte, sollte das Haus rechtzeitig fit machen: eine bodengleiche Dusche, weniger Schwellen, breitere Türen, vielleicht ein Treppenlift. Das ist günstiger und entspannter, wenn es geplant geschieht und nicht erst nach einem Sturz.
Für solche Umbauten gibt es Zuschüsse, zum Beispiel von der Pflegekasse, sobald ein Pflegegrad vorliegt. Planen Sie außerdem eine feste Rücklage für die Instandhaltung ein, damit eine große Reparatur nicht Ihre Altersvorsorge aufzehrt.
Im Haus bleiben und trotzdem Geld bekommen
Es gibt drei Wege, Geld aus der Immobilie zu holen, ohne auszuziehen. Sie klingen ähnlich, funktionieren aber sehr unterschiedlich.
Umkehrhypothek
Sie nehmen einen Kredit auf Ihre Immobilie auf und bekommen das Geld auf einmal oder in monatlichen Beträgen. Zu Lebzeiten zahlen Sie nichts zurück, die Zinsen werden auf die Schuld aufgeschlagen. Zurückgezahlt wird, wenn Sie ausziehen oder sterben, meist aus dem Verkauf der Immobilie.
- Sie bleiben Eigentümer.
- Die Schuld wächst durch die Zinsen Jahr für Jahr.
- In Deutschland bieten nur wenige Banken eine Umkehrhypothek an.
Teilverkauf
Sie verkaufen einen Teil Ihrer Immobilie, oft bis zur Hälfte, an einen Anbieter und bekommen dafür einen Einmalbetrag. Sie wohnen weiter im ganzen Haus und zahlen für den verkauften Teil ein monatliches Nutzungsentgelt.
- Sie bleiben Miteigentümer.
- Das Nutzungsentgelt läuft jeden Monat und kann über die Jahre spürbar ins Geld gehen.
- Die Instandhaltung tragen Sie meist weiter allein, auch für den verkauften Teil.
- Beim späteren Verkauf fallen oft zusätzliche Gebühren an. Verbraucherschützer raten, Angebote genau zu prüfen.
Verkauf gegen Leibrente
Sie verkaufen die ganze Immobilie und behalten ein lebenslanges Wohnrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Dafür bekommen Sie eine Rente auf Lebenszeit, oft auch einen Teil als Einmalbetrag. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Wert der Immobilie und von Ihrem Alter ab.
- Sie wohnen weiter, ohne Miete zu zahlen.
- Größere Reparaturen übernimmt je nach Vertrag der Käufer.
- Die Immobilie gehört Ihnen nicht mehr und fällt nicht in Ihr Erbe.
- Die Rente sollte gut abgesichert sein, etwa durch einen Eintrag im Grundbuch, falls der Käufer in Schwierigkeiten gerät.
- Ein Teil der Rente ist als Ertragsanteil steuerpflichtig.
| Merkmal | Umkehrhypothek | Teilverkauf | Leibrente | Verkaufen und umziehen |
|---|---|---|---|---|
| Eigentum | Bleibt bei Ihnen | Teilweise | Geht an den Käufer | Geht an den Käufer |
| Wohnen | Sie bleiben | Sie bleiben | Sie bleiben | Sie ziehen um |
| Geld | Einmal oder monatlich | Einmalbetrag | Monatlich, oft plus Einmalbetrag | Der ganze Erlös |
| Laufend | Zinsen wachsen mit | Nutzungsentgelt, Instandhaltung | Nur Nebenkosten | Die neue Wohnung |
| Für die Erben | Wert minus Schuld | Der eigene Anteil | Nichts aus der Immobilie | Der Rest des Erlöses |
Die Bedingungen unterscheiden sich von Anbieter zu Anbieter stark. Lassen Sie jedes Angebot vor der Unterschrift prüfen.
Verkaufen, verkleinern oder vermieten
Manchmal ist der klarste Weg der beste: Sie verkaufen und ziehen in eine kleinere, barrierearme Wohnung. Aus dem Erlös wird ein Einkommen für den Ruhestand, als Rente, Auszahlplan oder beides. Wie das geht, lesen Sie unter Kapital im Ruhestand.
Eine andere Möglichkeit ist, einen Teil des Hauses zu vermieten, etwa eine Einliegerwohnung. Das bringt Einnahmen, aber auch Arbeit und Pflichten als Vermieter. Auf den Inseln regeln Bebauungsplan und Gemeinde, ob und wie Sie an Feriengäste vermieten dürfen.
Die Immobilie an die Kinder übertragen
Viele möchten das Haus schon zu Lebzeiten an die Kinder geben und selbst darin wohnen bleiben. Das geht mit einem Nießbrauch oder einem Wohnrecht, das Sie sich bei der Schenkung vorbehalten. Mit einem Nießbrauch dürfen Sie selbst wohnen oder vermieten, mit einem Wohnrecht nur selbst wohnen. Der Wert dieses Rechts mindert die Schenkungsteuer.
- Werden Sie innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung bedürftig, etwa durch hohe Pflegekosten, kann das Geschenk zurückgefordert werden, auch vom Sozialamt.
- Behalten Sie sich einen Nießbrauch vor, zählt die Schenkung bei Pflichtteilsansprüchen anderer Erben oft länger mit.
- Eine Übertragung gehört immer zum Notar und sollte mit dem Steuerberater abgestimmt sein.
Mehr dazu im Bereich Weitergeben und im Beitrag Vermögen verschenken und trotzdem mitentscheiden.
Besonderheiten auf den Inseln
Auf Norderney und den anderen Ostfriesischen Inseln kommen drei Punkte dazu:
- Hohe Werte. Schon eine kleine Wohnung kann die Freibeträge bei Erbschaft und Schenkung ausschöpfen. Müssen Geschwister ausgezahlt werden, wird es für die Erben schnell eng.
- Teilungen brauchen oft eine Genehmigung. In vielen Inselgemeinden darf eine Immobilie nicht ohne Weiteres in Wohnungen oder Anteile aufgeteilt werden. Das kann einen Teilverkauf oder eine Aufteilung unter Erben erschweren. Klären Sie das, bevor Sie planen.
- Knapper Wohnraum. Wer verkleinern will, findet auf der Insel nicht immer eine passende Wohnung. Ein Umzug aufs Festland ist eine große Entscheidung, die Zeit braucht.
Früh anfangen. Je früher Sie sich mit Ihrer Immobilie befassen, desto mehr Wege stehen offen. Unter Zeitdruck, etwa nach einem Pflegefall, bleibt oft nur der Verkauf.
Worauf es vor jeder Entscheidung ankommt
- Den Wert ermitteln lassen, am besten von einem öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen.
- Die Kosten über viele Jahre vergleichen, nicht nur den Betrag, den Sie am Anfang bekommen.
- Die Familie einbinden. Eine Entscheidung über das Haus betrifft meist auch die Kinder.
- Notar und Steuerberater rechtzeitig dazuholen.
Ich rechne die Wege mit Ihnen durch und zeige, was jeder für Ihr Einkommen und Ihr Erbe bedeutet. Bei Bedarf hole ich Fachleute aus meinem Netzwerk dazu.